Копить на метры с помощью фондов недвижимости? @arsagera

Читатель спрашивает:

Знаете ли вы ETF или просто индексных фондов владеющими напрямую недвижимостью в России или акциями строительных компаний. Я лучше чем Арсагеры ничего не нашёл, и по начальным суммам и по открытости, но вот комиссии за управление по сравнению с зарубежными фондами расстраивают. У меня в фин. целях стоит смена квартиры и мне обязательно нужен ЗПИФ недвижимости, и я думаю, можно инвестировать в зарубежные фонды недвижимости. Но будет ли коррелировать их динамика с динамикой рынка недвижимости России? Квартиру то мне покупать в России. Как вы думаете?

Небольшая дискуссия на эту тему есть у Спирина. Последний не считает ЗПИФы подходящим инструментом, ссылаясь на «схемы» и возможности УК злоупотреблять на этом рынке (например, «рисуя» доходность).

Я когда-то покупал ЗПИФы. Инфраструктура этих фондов вполне понятна, и открытость «Арсагеры» пожалуй, самая высокая среди всех ЗПИФов. Исходя из цели данного читателя, корреляция инструмента с рынком недвижимости важна (мнение Спирина здесь, увы, не имеет значения). В идеале это должен быть прозрачный ЗПИФ жилой недвижимости, стоимость пая которого точно следует за динамикой квадратного метра на рынке. Тот же рынок акций, также как и западные ETF (в т.ч. REITs), рынок облигаций, товарных контрактов и т.д. не заменят инструмента, максимально приближенного к российскому рынку недвижимости. Что может помешать успешному использованию ЗПИФ? Рассмотрим существенные риски и вопросы, над которыми нужно серьёзно подумать при выборе УК и фонда:

• паи ЗПИФов торгуются на бирже, ликвидность весьма ограничена. Особенно она ухудшается в кризисные времена. Этот риск мало значит для тех инвесторов, которые ориентируются на выход из фонда в дату его окончания. С другой стороны, низкая ликвидность может косвенно свидетельствовать о неуверенности участников рынка в стоимости пая, которую публикует и рассчитывает УК/Спецдеп.
• рыночная цена паёв на вторичном рынке может существенно отличаться от оценочной стоимости (NAV). Например, паи Арсагеры сейчас торгуются с дисконтом в ~35%. При прекращении фонда (срок прописан в Правилах) обе цены должны выровняться, поэтому дисконт возможно станет вашим доходом. (Это базовый сценарий в комментарии Арсагеры.) С другой стороны, если расчёт NAV был завышен по какой-то причине, то никто не исключает сценария, что дисконт всё-таки отразится как отрицательная переоценка имущества при ликвидации!
• Издержки фонда и комиссии за управление у нас действительно высокие в России. Ваш доход будет конечно зависить от их размера.
• Тщательно изучайте объекты / состав имущества фонда и его цели. Данному читателю нужна «бета» квадратных метров, т.е. индексация инвестиций в соответствии с динамикой цен на готовые квартиры/метры. Как факторы, которые влияют на эту динамику рынка (месторасположение, сегмент рынка и т.д.) влияют на стоимость имущества выбранного фонда? Фонд коммерческой недвижимости Нью Васюков несёт не такую бету, как фонд Жилой элитной недвижимости г. Екатеринбурга. Оценка метров массового жилого фонда крупного города — прозрачна и понятна, поэтому оценку имущества фонда, действующего в этом сегменте, легче проверить, чем фонда другой направленности, хотя любая недвижимость всё-таки небиржевой товар и ценообразование может быть непрозрачным (вспомните, как московские риэлторы отказывались признавать падение цен осенью 2008 года, сохраняя дутые котировки).
• «Девелоперский» компонент. Если девелоперская активность присутствует, то нужно понимать, какие риски она несёт (риск непрерывности финансирования, риск контрагентов/поставщиков, операционные, титульные риски, и т.д.). Скорее всего, читателю эти риски не нужны. С другой стороны, в периоды строительного бума эта деятельность доходна.
• Правила фонда могут изменяться…

Размышления о данных рисках на основе имеющейся информации и должны привести читателя к выводу, насколько подходит ЗПИФ для достижения его конкретной цели (покупка эн-комнатной квартиры в доме определённого качества в определённом районе города Эмска в таком-то году).

Насколько паи «Арсагеры-ЖС» на бирже следуют за метрами на рынке Питера? Пока история говорит в пользу высокой корреляции. Из вышеупомянутой дискуссии:

Динамика стоимости кв. м. СПБ на основе данных bn.ru:
2006 — 97,63%
2007 — 22,97%
2008 — 16,96%
2009 — -13,59%
2010 — -5%

Динамика стоимости ПАЯ Арсагера Жилищное строительство:
2006 — 84,10%
2007 — 24,54%
2008 — 34,04%
2009 — -26,68%
2010 — 9,87%

Поделитесь вашим опытом — вы использовали ЗПИФы для накоплений на покупку недвижимости? Какие другие инструменты, вы думаете, помогут накопить на квадратные метры в РФ?

Снова мозг и деньги

Интересная статья о человеческом несовершенстве в Сайентифик Американ. Начну с цитат:

В последнее время высокотехнологичная смесь нейровизуализации, поведенческой психологии и экономики начала раскрывать, каким образом люди и экономики целых стран могут зайти в тупик. Особая область коры головного мозга вентромедиальная часть префронтальной коры (VMPFC) возможно, является причиной недавнего глобального экономического взрыва.

VMPFC (моё примечание: среди прочих эмоций) ответственна за так называемую экономистами “денежную иллюзию”. Эта иллюзия возникает, когда люди отвергают очевидную информацию об искажающем влиянии инфляции на покупку и, в иррациональном порыве, решают, что вещь стоит больше, чем на самом деле. Денежная иллюзия может убедить потенциальных покупателей что недвижимость всегда лучшее вложение денег из-за ошибочного понимания, что цены на неё всегда растут. Профессор экономики Йельского университета Роберт Шиллер уверен, что “кривая” логика денежной иллюзии повинна в пузыре на рынке недвижимости США: “так как люди могут долгие годы помнить цену, которую они заплатили за дом, в отличие от цен прочих вещей, у них складывается неверное представление, что цены на недвижимость выросли больше, чем на другие вещи, что ведет ошибочно преувеличенному восприятию инвестиционной привлекательности недвижимости”.

Нынешние неспокойные времена дают новый импульс экономической (и не только) науке. Прочитайте полностью (только на английском), если хотите (ещё раз) понять, почему кризисы неизбежны (несмотря ни на какие законы и меры правительств). Снова затрагивается и моя любимая тема, об эффективности рынков.

Все мы, от начинающего инвестора до нобелевских лауреатов, подвержены нерациональному поведению. Статья изобилует примерами. Среди прочих:

• Влияние последних событий (мы их всегда преувеличиваем и не придаём значения истории / быстро забываем прошлые события)
• Склонность быть сильным “задним умом” (сейчас, конечно, всем очевидно, почему мы пришли туда, там где мы есть)
• Склонность преувеличивать значение информации, которая подтверждает наши догадки
• Стадное поведение также вам хорошо известно, и оно объясняет многие экономические события и даёт зарабатывать успешным contrarian ‘>контрарианцам (“будь жадным, когда на улицах льётся кровь…”)

Как защитить “себя от себя”? Если вы долгосрочный инвестор, я рекомендую:

• Написать инвестиционную декларацию и объявить о ней другим. Ну например, как сделал я. Декларация опирается на цели и возможности, которые уникальны у каждого из нас. Это набор правил, которые ограничивают и дисциплинируют действия инвестора. Без правил мы обречены искать, тратить время и переживать по поводу моря информации, которой переполнен инвестиционный мир. А самое главное, повторять ошибки. (Делают их все).
• Затем важно сверять свои фактические поступки и порывы с декларацией. Проверено, дисциплинирует!
• Использовать “Правило 30 дней”, чтобы перед любой незапланированной покупкой/продажей просто переждать. Вы только что прочитали убедительный материал и у вас появилась уверенность в каком-либо действии? Это иллюзия, что нужно постоянно что-то делать со своим портфелем. Пусть ваше желание “становится” в очередь. Известно, что люди, которые пишут заранее список покупок перед походом в магазин тратят меньше. Так же и с инвестициями. Чем меньше торговли, тем дешевле (а значит и доходнее!) ваши вложения.
• Найти профессионального советника или опытного инвестора, который бы, зная ваши цели, мог бы оградить вас от желания поторговать.
• Если всё-таки душа просит поторговать, рискнуть, выделите бюджет и езжайте в казино. Куда их там перевили? В жизни есть много чем заняться, помимо траты энергии на инвестпорнуху.

Вот ещё пара ссылок по поведенческим финансам:

http://www.marketanalysis.ru/articles/1180/

http://institutiones.com/theories/632-povedencheskaya-teoriya.html

Финансовые пирамиды активизировались

В Волгограде, на родине “Хопра” и “Русского дома селенга” решили кризис ипотечного дела использовать для пропаганды стройсберкасс (ССК). Эти образования (действующие на основе закона о кооперации) ещё в стабильные докризисные времена обещали вкладчикам по 30-40% годовых. А теперь пишут, не сработала модель американская, ипотечная, надо нашу, европейскую внедрять активнее. Вот интересно, они вправду думают, что именно сейчас и в такой форме, без гарантий, можно привлечь много денег на финансирование строителей?

Строители: заклинатели цен

Ох, как понятна эта тяга выдавать желаемое за действительное и продолжать петь песни в духе «недвижимость всегда в цене». Как хочется оправдать по-инерции-высокие цены:

«В настоящий момент цены на цемент и металл снизились, однако многие забывают, что цемент и металл занимают в себестоимости строительства лишь около 5%, тогда как, например, оплата труда — это около 15%. В конце 2008 года произошло увеличение зарплат в строительной сфере где-то на 5%, а где-то и на 20%, поэтому ожидаемого снижения цен на жилье из-за удешевления строительных материалов, не происходит», — считает [руководитель «Федерального центра ценообразования в строительстве» (ФГУ ФЦЦС) Евгений Ермолаев].

из Rokfeller.Ru / Снижения цен на жилье из-за удешевления цемента не будет.

Ну, конечно, цены упадут (и упали) не из-за цемента и металла. А из-за девальвации рубля и падения спроса. Рассуждения типа «а-нам-нипочём-у-нас-зарплаты-выросли» — это так по докризисному. В условиях глобализации несложно найти более адекватное применение деньгам. Посмотрите: российские покупатели расхватывают лучшую лондонскую недвижимость.

«Эксперт» на эту тему:

Если исходить из текущих цен на нефть, уровня доступности кредита и его стоимости, цена московского жилья, несмотря на тенденцию к снижению, все еще примерно втрое выше своего «справедливого уровня»

из Стройки сдулись, пузырь — нет — Эксперт Online 2.0. Сергей Журавлев, автор «Эксперт Online», «Эксперт».

Мне тут как-то заметили: «выживать все по-своему пытаются». Я считаю, выживет тот, кто быстрее цены скинет. В это раз пересидеть до лучших времён не удастся.

Хотя, что говорить о строителях, в правительстве РФ считают, что рубль может начать укрепляться уже в этом году.

Не перевелись у нас мечтатели…

Улыбка дня

Яндекс директ:

Заработай на кризисе!
Вложи деньги в недвижимость! Выгодная ипотека для Вас! Подарки клиентам!
www multibroker ru · Москва

Буа-га-га!!! :-))

ЗПИФы недвижимости

Роль ЗПИФов недвижимости в моём портфеле — диверсификация и получение доходности, близкой к доходности от операций с недвижимостью (жилой, коммерческой, земельной). В своё время я принял решение вложиться в паи следующих фондов на ММВБ:

1. «Финам — Капитальные вложения» (управляющая компания Финам Менеджмент);
2. «Арсагера — рентная недвижимость» (управляющая компания Арсагера);
3. «Арсагера — жилищное строительство» (управляющая компания Арсагера);
4. «Югра Недвижимость» (управляющая компания РЕГИОН Девелопмент);
5. «Регион Жилая Недвижимость» (управляющая компания РЕГИОН Девелопмент).

Сейчас эти вложения составляют 20% портфеля, что несколько выше нормы (18,5%). Доходность по рыночной цене паёв на ММВБ — 8,5% или 20,4% годовых. Совсем неплохо, если сравнивать с вложениями в акции.

Пока лучший результат показывает фонд «Арсагера — Жилищное строительство» — рост на 23%. Хуже остальных в моём портфеле выглядят паи другого фонда той же компании — «Рентная недвижимость» (рост на 1,7%). Это объяснимо: рентная недвижимость приносит меньшую доходность, чем строительная деятельность.

Ранее на тему: «ПИФы и недвижимость».

А вот так на рынке недвижимости «надувают пузыри»

Примечателен взгляд на рынок экспертов, чьи доходы напрямую зависят от роста рынка.

Генеральный директор «МИЭЛЬ-Брокеридж» Алексей Шленов отметил, что, несмотря на сложности на рынке недвижимости и в банковском секторе, роль ипотечного кредитования продолжает расти.

Вроде понятно. Читаем дальше:

Цены на квартиры в год растут более чем на 25%, при этом процент по ипотечному кредиту составляет от 9,5%. Из этого следует, что взять ипотечный кредит, став собственником квартиры, гораздо выгоднее, чем копить средства на приобретение жилья.

А вот тут-то эксперт явно выдаёт желаемое за действительное. Я бы тоже хотел работать в отрасли, которая сама по себе растёт на 25% в год, не потому, что новое что-то внедряется, работаешь больше и лучше, а просто благодаря росту цен. Сиди себе и продавай метры, нехитрый бизнес. Но, видимо, просто продавать становится всё труднее, поэтому нужен вечный двигатель, который бы заставлял народ не просто копить деньги, но и брать в долг. Потому что так «выгоднее«. Напомню, что именно поэтому случился банковско-ипотечный кризис в США. Всем был выгоден рост цен на недвижимость: банкам, строителям, смежникам, самим заёмщикам. А кредит был дешёвый. Все настолько обрадовались новому «вечному двигателю», что забыли о рисках, которые проявились только сейчас в колоссальных списаниях безнадёжных долгов банками, падении цен на жилую недвижимость (порядка 17%), массовых банкротствах заёмщиков. И пока никто не скажет, когда процесс остановится.

Да, в России пока мало выдано ипотечных кредитов, но монополизация рынка такова, что доступность кредита в условиях дефицита неизбежно приведёт к росту цен. Если долго внушать гражданам, что кредит выгоднее, чем накопление (а многим и внушать не надо), ничем хорошим это не закончится. Мы накормим строителей, девелоперов, банки, всевозможных агентов и брокеров, и может быть и сами успеем заработать, но когда рост цен остановится (замедлится), объём долгов станет более заметным, а кредит подорожает, вот тогда интересное настанет время.

Новая страшилка от ИГСО. Рынок жилья в России может обвалиться еще до конца 2008 года.

Институт глобализации и социальных движений (ИГСО) продолжает «радовать» нас прогнозами. Напомню, что в прошлый раз речь шла об «обвале всех валют».

Тема нынешнего опуса — рынок жилья.

Цитаты:

Основной причиной вызревающего падения цен на отечественном рынке жилья является продолжающееся сокращение реальных доходов населения, вызываемое инфляцией. Приближению обвала также способствуют жесткая политика банков по отношению к должникам и высокая ставка процента по кредитам. …изъятие банками жилья неплательщиков не позволит вернуть средств, затраченных на его покупку, поскольку спрос на недвижимость упадет. Вместе с тем такие меры приведут к резкому снижению цен на жилищном рынке. Сдержать этот процесс не поможет даже монопольная схема рынка.

…Дальнейшая девальвация рубля, наряду с другими валютами лишит их [средний класс] возможности регулярно осуществлять платежи.

Давайте посмотрим на факты: реальные доходы населения РФ в 2007 году выросли на 10,4%. Объём ипотечных кредитов составляет 1,9% к ВВП (по сравнению с 64,5% в США) или 116 евро на человека по сравнению с 212000 в США. (Данные ассоциации российских банков за 2007 год).

Да, растёт просрочка по кредитам, но может ли такой низкий объём дорожающей ипотеки в экономике привести к обвалу на рынке недвижимости? И ещё, я наверное что-то пропустил, но есть ли данные о резком падении реальных доходов населения после внушительного роста в 2007 году? А о девальвации рубля?

ПИФы и недвижимость

Интересно, если бы все наши граждане понимали, что деньги можно вкладывать не только в банки, золото и недвижимость, сколько бы стоила недвижимость, и каков был бы уровень индекса РТС? Но понимание постепенно приходит, и эксперты уже не советуют покупать недвижимость с инвестиционными целями. В то же время, как класс активов недвижимость была и останется привлекательным объектом для инвестирования. Неоспоримым минусом покупки метров является высокий порог вхождения на рынок и стоимость сделок (порядка 5%), что снижает ликвидность рынка. В этой связи возникла идея рассмотреть варианты инвестирования в финансовые активы, которые бы давали доходность, такую же или почти такую же, как недвижимость. По сути, речь идет о финансовых суррогатах тех самых физических метров, а именно, закрытых ПИФах недвижимости (ЗПИФах).