Читатель спрашивает:

Знаете ли вы ETF или просто индексных фондов владеющими напрямую недвижимостью в России или акциями строительных компаний. Я лучше чем Арсагеры ничего не нашёл, и по начальным суммам и по открытости, но вот комиссии за управление по сравнению с зарубежными фондами расстраивают. У меня в фин. целях стоит смена квартиры и мне обязательно нужен ЗПИФ недвижимости, и я думаю, можно инвестировать в зарубежные фонды недвижимости. Но будет ли коррелировать их динамика с динамикой рынка недвижимости России? Квартиру то мне покупать в России. Как вы думаете?

Небольшая дискуссия на эту тему есть у Спирина. Последний не считает ЗПИФы подходящим инструментом, ссылаясь на «схемы» и возможности УК злоупотреблять на этом рынке (например, «рисуя» доходность).

Я когда-то покупал ЗПИФы. Инфраструктура этих фондов вполне понятна, и открытость «Арсагеры» пожалуй, самая высокая среди всех ЗПИФов. Исходя из цели данного читателя, корреляция инструмента с рынком недвижимости важна (мнение Спирина здесь, увы, не имеет значения). В идеале это должен быть прозрачный ЗПИФ жилой недвижимости, стоимость пая которого точно следует за динамикой квадратного метра на рынке. Тот же рынок акций, также как и западные ETF (в т.ч. REITs), рынок облигаций, товарных контрактов и т.д. не заменят инструмента, максимально приближенного к российскому рынку недвижимости. Что может помешать успешному использованию ЗПИФ? Рассмотрим существенные риски и вопросы, над которыми нужно серьёзно подумать при выборе УК и фонда:

  • паи ЗПИФов торгуются на бирже, ликвидность весьма ограничена. Особенно она ухудшается в кризисные времена. Этот риск мало значит для тех инвесторов, которые ориентируются на выход из фонда в дату его окончания. С другой стороны, низкая ликвидность может косвенно свидетельствовать о неуверенности участников рынка в стоимости пая, которую публикует и рассчитывает УК/Спецдеп.
  • рыночная цена паёв на вторичном рынке может существенно отличаться от оценочной стоимости (NAV). Например, паи Арсагеры сейчас торгуются с дисконтом в ~35%. При прекращении фонда (срок прописан в Правилах) обе цены должны выровняться, поэтому дисконт возможно станет вашим доходом. (Это базовый сценарий в комментарии Арсагеры.) С другой стороны, если расчёт NAV был завышен по какой-то причине, то никто не исключает сценария, что дисконт всё-таки отразится как отрицательная переоценка имущества при ликвидации!
  • Издержки фонда и комиссии за управление у нас действительно высокие в России. Ваш доход будет конечно зависить от их размера.
  • Тщательно изучайте объекты / состав имущества фонда и его цели. Данному читателю нужна «бета» квадратных метров, т.е. индексация инвестиций в соответствии с динамикой цен на готовые квартиры/метры. Как факторы, которые влияют на эту динамику рынка (месторасположение, сегмент рынка и т.д.) влияют на стоимость имущества выбранного фонда? Фонд коммерческой недвижимости Нью Васюков несёт не такую бету, как фонд Жилой элитной недвижимости г. Екатеринбурга. Оценка метров массового жилого фонда крупного города — прозрачна и понятна, поэтому оценку имущества фонда, действующего в этом сегменте, легче проверить, чем фонда другой направленности, хотя любая недвижимость всё-таки небиржевой товар и ценообразование может быть непрозрачным (вспомните, как московские риэлторы отказывались признавать падение цен осенью 2008 года, сохраняя дутые котировки).
  • «Девелоперский» компонент. Если девелоперская активность присутствует, то нужно понимать, какие риски она несёт (риск непрерывности финансирования, риск контрагентов/поставщиков, операционные, титульные риски, и т.д.). Скорее всего, читателю эти риски не нужны. С другой стороны, в периоды строительного бума эта деятельность доходна.
  • Правила фонда могут изменяться…

Размышления о данных рисках на основе имеющейся информации и должны привести читателя к выводу, насколько подходит ЗПИФ для достижения его конкретной цели (покупка эн-комнатной квартиры в доме определённого качества в определённом районе города Эмска в таком-то году).

Насколько паи «Арсагеры-ЖС» на бирже следуют за метрами на рынке Питера? Пока история говорит в пользу высокой корреляции. Из вышеупомянутой дискуссии:

Динамика стоимости кв. м. СПБ на основе данных bn.ru:
2006 — 97,63%
2007 — 22,97%
2008 — 16,96%
2009 — -13,59%
2010 — -5%

Динамика стоимости ПАЯ Арсагера Жилищное строительство:
2006 — 84,10%
2007 — 24,54%
2008 — 34,04%
2009 — -26,68%
2010 — 9,87%

Поделитесь вашим опытом — вы использовали ЗПИФы для накоплений на покупку недвижимости? Какие другие инструменты, вы думаете, помогут накопить на квадратные метры в РФ?