Копить на метры с помощью фондов недвижимости? @arsagera

Читатель спрашивает:

Знаете ли вы ETF или просто индексных фондов владеющими напрямую недвижимостью в России или акциями строительных компаний. Я лучше чем Арсагеры ничего не нашёл, и по начальным суммам и по открытости, но вот комиссии за управление по сравнению с зарубежными фондами расстраивают. У меня в фин. целях стоит смена квартиры и мне обязательно нужен ЗПИФ недвижимости, и я думаю, можно инвестировать в зарубежные фонды недвижимости. Но будет ли коррелировать их динамика с динамикой рынка недвижимости России? Квартиру то мне покупать в России. Как вы думаете?

Небольшая дискуссия на эту тему есть у Спирина. Последний не считает ЗПИФы подходящим инструментом, ссылаясь на «схемы» и возможности УК злоупотреблять на этом рынке (например, «рисуя» доходность).

Я когда-то покупал ЗПИФы. Инфраструктура этих фондов вполне понятна, и открытость «Арсагеры» пожалуй, самая высокая среди всех ЗПИФов. Исходя из цели данного читателя, корреляция инструмента с рынком недвижимости важна (мнение Спирина здесь, увы, не имеет значения). В идеале это должен быть прозрачный ЗПИФ жилой недвижимости, стоимость пая которого точно следует за динамикой квадратного метра на рынке. Тот же рынок акций, также как и западные ETF (в т.ч. REITs), рынок облигаций, товарных контрактов и т.д. не заменят инструмента, максимально приближенного к российскому рынку недвижимости. Что может помешать успешному использованию ЗПИФ? Рассмотрим существенные риски и вопросы, над которыми нужно серьёзно подумать при выборе УК и фонда:

• паи ЗПИФов торгуются на бирже, ликвидность весьма ограничена. Особенно она ухудшается в кризисные времена. Этот риск мало значит для тех инвесторов, которые ориентируются на выход из фонда в дату его окончания. С другой стороны, низкая ликвидность может косвенно свидетельствовать о неуверенности участников рынка в стоимости пая, которую публикует и рассчитывает УК/Спецдеп.
• рыночная цена паёв на вторичном рынке может существенно отличаться от оценочной стоимости (NAV). Например, паи Арсагеры сейчас торгуются с дисконтом в ~35%. При прекращении фонда (срок прописан в Правилах) обе цены должны выровняться, поэтому дисконт возможно станет вашим доходом. (Это базовый сценарий в комментарии Арсагеры.) С другой стороны, если расчёт NAV был завышен по какой-то причине, то никто не исключает сценария, что дисконт всё-таки отразится как отрицательная переоценка имущества при ликвидации!
• Издержки фонда и комиссии за управление у нас действительно высокие в России. Ваш доход будет конечно зависить от их размера.
• Тщательно изучайте объекты / состав имущества фонда и его цели. Данному читателю нужна «бета» квадратных метров, т.е. индексация инвестиций в соответствии с динамикой цен на готовые квартиры/метры. Как факторы, которые влияют на эту динамику рынка (месторасположение, сегмент рынка и т.д.) влияют на стоимость имущества выбранного фонда? Фонд коммерческой недвижимости Нью Васюков несёт не такую бету, как фонд Жилой элитной недвижимости г. Екатеринбурга. Оценка метров массового жилого фонда крупного города — прозрачна и понятна, поэтому оценку имущества фонда, действующего в этом сегменте, легче проверить, чем фонда другой направленности, хотя любая недвижимость всё-таки небиржевой товар и ценообразование может быть непрозрачным (вспомните, как московские риэлторы отказывались признавать падение цен осенью 2008 года, сохраняя дутые котировки).
• «Девелоперский» компонент. Если девелоперская активность присутствует, то нужно понимать, какие риски она несёт (риск непрерывности финансирования, риск контрагентов/поставщиков, операционные, титульные риски, и т.д.). Скорее всего, читателю эти риски не нужны. С другой стороны, в периоды строительного бума эта деятельность доходна.
• Правила фонда могут изменяться…

Размышления о данных рисках на основе имеющейся информации и должны привести читателя к выводу, насколько подходит ЗПИФ для достижения его конкретной цели (покупка эн-комнатной квартиры в доме определённого качества в определённом районе города Эмска в таком-то году).

Насколько паи «Арсагеры-ЖС» на бирже следуют за метрами на рынке Питера? Пока история говорит в пользу высокой корреляции. Из вышеупомянутой дискуссии:

Динамика стоимости кв. м. СПБ на основе данных bn.ru:
2006 — 97,63%
2007 — 22,97%
2008 — 16,96%
2009 — -13,59%
2010 — -5%

Динамика стоимости ПАЯ Арсагера Жилищное строительство:
2006 — 84,10%
2007 — 24,54%
2008 — 34,04%
2009 — -26,68%
2010 — 9,87%

Поделитесь вашим опытом — вы использовали ЗПИФы для накоплений на покупку недвижимости? Какие другие инструменты, вы думаете, помогут накопить на квадратные метры в РФ?

Портфель на 23 февраля

Имеем следующую структуру портфеля по состоянию на 23 февраля:

Наименование позиции	% факт
Росс. Акции: Market Vector Russia ETF Trust (RSX)	1%
Глобальные Акции (кроме США): Vanguard FTSE All-World ex-US ETF (VEU)	5%
Акции Emerging Mkts: Vanguard Emerging Markets ETF (VWO)	2%
Акции США: Vanguard Total Stock Market ETF (VTI)	7%
Акции США (мал. кап. «стоимости»): Vanguard Small-Cap Value ETF (VBR)	1%
Золото (GLD)	5%
ЗПИФы росс. недвижимости руб	16%
Фиксир. доход руб	5%
Иностран. фикс. доход	58%
ИТОГО	100%

В связи с нестабильностью рубля я начинаю рассчитывать стоимость и доходность портфеля в бивалютной корзине (65% доллар и 35% евро). Убыток с момента начала формирования в ноябре 2008 года составил 12,2%. Основные убыточные позиции — акции, на второе место в последние месяцы вышли ЗПИФы недвижимости. В дальшейшем я планирую публиковать доходность в том числе с учётом поступления новых денежных средств в портфель.

Портфель уже второй год как не сформирован (в соответствии с модельной структурой). Моё временное тактическое решение — воздержаться от дальнейших покупок акций — остаётся в силе. Те рисковые активы, которые я покупал, естественным образом похудели. Таким вот неожиданным способом структура вложений в акции приближается к модельной. Как я говорил, модельный портфель ожидают изменения в свете учёта прошлых ошибок (перебор с развивающимися рынками и российскими акциями). Однако, принципиальным остаётся долгосрочное распределение — 65% акций на 35% облигаций.
Ребалансировка будет совершаться по мере допокупок, а пока ребалансировать нечего.
Напомню, что главным инструментом инвестирования я выбрал биржевые индексные фонды (ETF), которые приобретаю через американского брокера.

Из новинок в портфеле появилось золото (5%), а точнее биржевой траст золота GLD. Жёлтый метал, в отличие от бумажных денег, не является ничьим обязательством (а значит, остаётся в стороне от кредитного риска), имеет самую длинную историю как меры стоимости, так и средства сохранения богатства. Метал имеет и недостатки. Во-первых, цена очень волатильна. Во-вторых, он не создаёт добавленной стоимости, не платит дивидендов, поэтому в его истории есть не один десяток лет, когда цена (с поправкой на инфляцию) не увеличивалась. Тем не менее, в золоте я сейчас нахожу убежище от возможной высокой инфляции в связи с нестабильностью мировой финансовой системы. С одной стороны, дефляционные (нынешние) условия для золота неблагоприятны (не забываем, что этот товар широко используется в промышленности). С другой стороны, страх на рынках рисковых активов, а также сомнение в способности денежных властей контролировать ситуацию «разогнали» цену с 600-700 долл. за тройскую унцию до 1000. Я полагаю, что даже с учётом такого роста цены, пока на горизонте не видно, когда именно «оживёт» кредит и увеличится скорость оборота денег (а значит, инфляция), покупка сохраняет актуальность.

Портфель на 1 декабря

Публикую структуру своего портфеля по состоянию на 1 декабря:

Наименование позиции	% факт
Росс. Акции: Market Vector Russia ETF Trust (RSX)	4%
Глобальные Акции (кроме США): Vanguard FTSE All-World ex-US ETF (VEU)	5%
Акции Emerging Mkts: Vanguard Emerging Markets ETF (VWO)	2%
Акции США: Vanguard Total Stock Market ETF (VTI)	7%
Акции США (мал. кап. Недооцен.): Vanguard Small-Cap Value ETF (VBR)	1%
Фонд обратного движения финансового сектора США (1:2): ULTRASHORT FINANCIALS PROSHARE (SKF)	3%
ЗПИФы росс. недвижимости руб	19%
Фиксир. доход руб	41%
Иностран. фикс. доход	18%
ИТОГО	100%

Минус 10,4%. Суровые условия? Ну и что, мы не спешим, продавать точно не собираемся. 🙂 Ждём сигналов на покупку. (Снижение волатильности, расшифка кредитных рынков). По мере приближения конца года, портфель ждёт ребалансировка, а ещё есть мысли об изменениях в модельном портфеле.

Комментарии последуют.

Портфель на 19 сентября

Так выглядит мой портфель по состоянию на 19 сентября:

Наименование позиции	% факт
Росс. Акции: Market Vector Russia ETF Trust (RSX)	7%
Глобальные Акции (кроме США): Vanguard FTSE All-World ex-US ETF (VEU)	7%
Акции Emerging Mkts: Vanguard Emerging Markets ETF (VWO)	2%
Акции США: Vanguard Total Stock Market ETF (VTI)	9%
Акции США (мал. кап. Недооцен.): Vanguard Small-Cap Value ETF (VBR)	1%
Фонд обратного движения финансового сектора США (1:2): ULTRASHORT FINANCIALS PROSHARE (SKF)	2%
ЗПИФы росс. недвижимости руб	21%
Фиксир. доход руб	46%
Иностран. фикс. доход	5%
ИТОГО	100%

ЗПИФы недвижимости

Роль ЗПИФов недвижимости в моём портфеле — диверсификация и получение доходности, близкой к доходности от операций с недвижимостью (жилой, коммерческой, земельной). В своё время я принял решение вложиться в паи следующих фондов на ММВБ:

1. «Финам — Капитальные вложения» (управляющая компания Финам Менеджмент);
2. «Арсагера — рентная недвижимость» (управляющая компания Арсагера);
3. «Арсагера — жилищное строительство» (управляющая компания Арсагера);
4. «Югра Недвижимость» (управляющая компания РЕГИОН Девелопмент);
5. «Регион Жилая Недвижимость» (управляющая компания РЕГИОН Девелопмент).

Сейчас эти вложения составляют 20% портфеля, что несколько выше нормы (18,5%). Доходность по рыночной цене паёв на ММВБ — 8,5% или 20,4% годовых. Совсем неплохо, если сравнивать с вложениями в акции.

Пока лучший результат показывает фонд «Арсагера — Жилищное строительство» — рост на 23%. Хуже остальных в моём портфеле выглядят паи другого фонда той же компании — «Рентная недвижимость» (рост на 1,7%). Это объяснимо: рентная недвижимость приносит меньшую доходность, чем строительная деятельность.

Ранее на тему: «ПИФы и недвижимость».

ПИФы и недвижимость

Интересно, если бы все наши граждане понимали, что деньги можно вкладывать не только в банки, золото и недвижимость, сколько бы стоила недвижимость, и каков был бы уровень индекса РТС? Но понимание постепенно приходит, и эксперты уже не советуют покупать недвижимость с инвестиционными целями. В то же время, как класс активов недвижимость была и останется привлекательным объектом для инвестирования. Неоспоримым минусом покупки метров является высокий порог вхождения на рынок и стоимость сделок (порядка 5%), что снижает ликвидность рынка. В этой связи возникла идея рассмотреть варианты инвестирования в финансовые активы, которые бы давали доходность, такую же или почти такую же, как недвижимость. По сути, речь идет о финансовых суррогатах тех самых физических метров, а именно, закрытых ПИФах недвижимости (ЗПИФах).