Интересно, если бы все наши граждане понимали, что деньги можно вкладывать не только в банки, золото и недвижимость, сколько бы стоила недвижимость, и каков был бы уровень индекса РТС? Но понимание постепенно приходит, и эксперты уже не советуют покупать недвижимость с инвестиционными целями. В то же время, как класс активов недвижимость была и останется привлекательным объектом для инвестирования. Неоспоримым минусом покупки метров является высокий порог вхождения на рынок и стоимость сделок (порядка 5%), что снижает ликвидность рынка. В этой связи возникла идея рассмотреть варианты инвестирования в финансовые активы, которые бы давали доходность, такую же или почти такую же, как недвижимость. По сути, речь идет о финансовых суррогатах тех самых физических метров, а именно, закрытых ПИФах недвижимости (ЗПИФах).

Принимая во внимание, что бывают периоды, когда доходность различных секторов рынка недвижимости опережает или отстает от доходности рынка жилой недвижимости, я буду рассматривать следующие виды фондов:

  • Рентная недвижимость – приносит доход как за счет роста стоимости объекта, так и текущих платежей от операционной деятельности (аренда минус расходы). Фонды этой категории инвестируют в объекты коммерческой недвижимости. Это фонды наиболее стабильные и соответственно, наименее доходные.
  • Жилищное строительство – прирост стоимости инвестиций достигается за счет роста стоимости объекта на различных этапах строительства и стоимости метров первичного рынка. Это наиболее рискованный вид фондов недвижимости, так как несет риски строительной отрасли, которая очень циклична (сильно растет с ростом доходов в экономике и сильно страдает в периоды депрессий).
  • Коммерческая недвижимость – прирост инвестиций за счет доходов от строительства и эксплуатации объектов коммерческой недвижимости.
  • Земельные фонды я рассматривать не буду, так как пока их не очень много и рынок земли не такой ликвидный как рынок готовых и строящихся объектов.
  • Ипотечные фонды – инструменты с фиксированным доходом, обеспеченные недвижимым имуществом. Эти фонды я также не буду рассматривать, так как их легко можно заменить фондами облигаций.

Купить паи ЗПИФов можно на бирже, а можно через управляющую компанию, если она сама поддерживает рынок своих фондов.

Для выбора фондов я буду смотреть на имя управляющей компании, размер фонда, его доступность, отчетность и прозрачность, издержки и на ликвидность паев. Последний фактор для меня особенно важен, так как ЗПИФы в России создаются в основном, под крупных, заранее известных клиентов, чаще с целью оптимизации налогообложения. Это повышает риск возможности манипулирования ценой, возникновения ситуаций, когда управляющий действует не в лучших интересах рядового пайщика. На моем радаре оказались следующие фонды / управляющие компании. (Примечание. Данные взяты с сайтов УК на конец октября. Я не претендую на полноту анализа на данном этапе, а даю лишь предварительную оценку инвестиционных возможностей при первом знакомстве с ЗПИФами. Статус «наблюдать» я ставлю тем фондам, которые можно подвергнуть дальнейшему анализу.)

Тройка-Диалог «Коммерческая Недвижимость», фактически рентный фонд. Плюсы: УК с именем, паи достаточно ликвидные, относительно доступные (300 тыс.). Минус: порядка 40% СЧА составляют ценные бумаги. Подождем – увидим.

Регион «Жилая недвижимость». Плюсы: УК с именем, достаточно интересная инвестиционная декларация на сайте. Хотя фонд недавно сформирован и отчетность отсутствует, на ММВБ заключено 33 сделки с начала месяца. «Рентный фонд» – свежая отчетность (3 квартал), 80% в одном объекте коммерческой недвижимости — слабая диверсификация. Фонд «Югра недвижимость» – 29% фонда составляет право собственности на квартиры, 64% — права требования на строящиеся квартиры в разных городах одного региона (ХМАО, одного из самых состоятельных регионов России). Фонд ведет историю с 2004 года, паи весьма ликвидны, доступны и показывают неплохую доходность. Наблюдать.

Уралсиб «Строительные инвестиции». УК с именем, стоимость пая доступна – порядка 100 тыс. руб. 33% СЧА находится на депозитах и счетах. Остальные активы размещены в строительство домов в Москве и Краснодаре. Наблюдать.

Ренессанс «Недвижимость». Компания — весьма солидный бренд, но отчетность опубликована только за 2 квартал. Согласно этой отчетности фонд не инвестировал в недвижимость. 20% от СЧА в год может уходить на покрытие расходов фонда, что освобождает его от дальнейшего рассмотрения. Фонд «Бизнес-недвижимость» на начало 3 квартала был на 57% инвестирован в московские объекты коммерческой недвижимости.

ВТБ Управление Активами. Расходы, подлежащие возмещению за счет имущества, составляющего фонд (не более, с учетом НДС): 30%. Без комментариев.

АГ Капитал – самый рыночный ЗПИФ, наиболее ликвидный ЗПИФ на ММВБ, в составе пайщиков иностранные фонды. Стоимость пая растет сравнимо с индексом РТС. Отчетность свежая, сайт прозрачный. Это первый ЗПИФ, по которому был подготовлен аналитический отчет инвестиционным банком. Существенный минус – недвижимость составляет менее половины фонда и состоит из земельных участков.

Арсагера «Жилищное строительство». Еще один фонд, который анализируется банками: Центр-Инвест и МДМ. Активы фонда вложены в квартиры Санкт-Петербурга на различных стадиях строительства. УК предпринимала попытку IPO, не совсем удачную, но свидетельствующую о курсе компании на открытость. Паи доступны и ликвидны, сайт удобный, отчетность прозрачная. Продолжить наблюдение. То же самое касается и фонда рентной недвижимости этой же компании, который только недавно был образован. Что меня особенно порадовало — удобный доступ к инвестиционной декларации, которая кстати, не предусматривает покупку акций в состав имущества фонда (в отличии от многих других инвест. деклараций). Кроме того, на сайте есть удобный раздел про издержки фондов.

КИТ Фортис — Российская жилая недвижимость – доступный и относительно надежный способ участия в долевом строительстве в г. Санкт-Петербурге. Управляющая компания с именем, сайт прозрачный и удобный. Однако, официальная ежеквартальная отчетность доступна только за текущий год. УК сделала оферту на обратный выкуп паев в октябре 2008г, что несомненно поддержит вторичный рынок паев. Смущает небольшая доходность фонда – 14% за год. В данном секторе риски требуют более щедрой компенсации.

«КапиталЪ ПИФ». Компания с именем, но прозрачность и удобство сайта оставляют желать лучшего, доступна только официальная отчетность за 2 квартал. Компания управляет семью закрытыми ПИФами, из которых я опишу лишь те, которые потенциально могли бы подойти для наших целей. «Городская недвижимость» – практически все имущество фонда вложено в строительство жилого дома в Нахабино. «Строительный комплекс» – только 20% имущества в недвижимости. «Жилищная программа» – 4 объекта в МО и др. регионах составляют 40% имущества. «Рентный бизнес» в недвижимость ничего не вложено. «СКМ Капитал» – почти 98% фонда инвестировано в строительство жилья в гг. Ульяновск, Москва и Пенза. Стоимость пая доступна, но прирост за год слабый всего 17%. Продолжу наблюдение.

Свиньин и Партнеры. Удобный сайт, свежая отчетность. Строительный фонд, «Жилая Недвижимость» инвестирован в 8 объектов жилищного строительства в Питере. Стоит понаблюдать. А вот рентный фонд почти на 100 млн. в акциях. Их и так купить можно.

Далее – немного о тех УК и фондах, которые явно не попадают в мою целевую группу. Но так как я затратил на них время, решил все же опубликовать. Возможно, это сэкономит ваше время.

«Старый город» – устаревшая отчетность на сайте (за 29 июня), неудобный поиск по сайту, 10% в ценных бумагах, причем каких — непонятно.

Универ «Паевой фонд недвижимости». Отчетность прекращается с 1 июня, хотя чуть ниже – «(фонд) имеет прозрачную структуру: управляющий ежемесячно публикует отчетность о деятельности фондов».

Регионгазфинанс. Явно не розничные фонды. УК управляет 10 фондами недвижимости, отсутствует понятная навигация по сайту и фондам. Отчетность за первый квартал. Я дошел до второго фонда и понял, что покупает он только акции. На этом остановился.

АВК – Петербургская недвижимость: Другие расходы за счет имущества фонда – не более 50% с учетом НДС от среднегодовой стоимости чистых активов фонда. Зачем так вкладчиков пугать?

АК Барс – низкая стоимость чистых активов, отчетность за 29 июня.