Финансовые пирамиды активизировались

1 комментарий

В Волгограде, на родине “Хопра” и “Русского дома селенга” решили кризис ипотечного дела использовать для пропаганды стройсберкасс (ССК). Эти образования (действующие на основе закона о кооперации) ещё в стабильные докризисные времена обещали вкладчикам по 30-40% годовых. А теперь пишут, не сработала модель американская, ипотечная, надо нашу, европейскую внедрять активнее. Вот интересно, они вправду думают, что именно сейчас и в такой форме, без гарантий, можно привлечь много денег на финансирование строителей?

ЗПИФы недвижимости

6 комментариев

Роль ЗПИФов недвижимости в моём портфеле — диверсификация и получение доходности, близкой к доходности от операций с недвижимостью (жилой, коммерческой, земельной). В своё время я принял решение вложиться в паи следующих фондов на ММВБ:

  1. «Финам — Капитальные вложения» (управляющая компания Финам Менеджмент);
  2. «Арсагера — рентная недвижимость» (управляющая компания Арсагера);
  3. «Арсагера — жилищное строительство» (управляющая компания Арсагера);
  4. «Югра Недвижимость» (управляющая компания РЕГИОН Девелопмент);
  5. «Регион Жилая Недвижимость» (управляющая компания РЕГИОН Девелопмент).

Сейчас эти вложения составляют 20% портфеля, что несколько выше нормы (18,5%). Доходность по рыночной цене паёв на ММВБ — 8,5% или 20,4% годовых. Совсем неплохо, если сравнивать с вложениями в акции.

Пока лучший результат показывает фонд «Арсагера — Жилищное строительство» — рост на 23%. Хуже остальных в моём портфеле выглядят паи другого фонда той же компании — «Рентная недвижимость» (рост на 1,7%). Это объяснимо: рентная недвижимость приносит меньшую доходность, чем строительная деятельность.

Ранее на тему: «ПИФы и недвижимость».

А вот так на рынке недвижимости «надувают пузыри»

Комментарии к записи А вот так на рынке недвижимости «надувают пузыри» отключены

Примечателен взгляд на рынок экспертов, чьи доходы напрямую зависят от роста рынка.

Генеральный директор «МИЭЛЬ-Брокеридж» Алексей Шленов отметил, что, несмотря на сложности на рынке недвижимости и в банковском секторе, роль ипотечного кредитования продолжает расти.

Вроде понятно. Читаем дальше:

Цены на квартиры в год растут более чем на 25%, при этом процент по ипотечному кредиту составляет от 9,5%. Из этого следует, что взять ипотечный кредит, став собственником квартиры, гораздо выгоднее, чем копить средства на приобретение жилья.

А вот тут-то эксперт явно выдаёт желаемое за действительное. Я бы тоже хотел работать в отрасли, которая сама по себе растёт на 25% в год, не потому, что новое что-то внедряется, работаешь больше и лучше, а просто благодаря росту цен. Сиди себе и продавай метры, нехитрый бизнес. Но, видимо, просто продавать становится всё труднее, поэтому нужен вечный двигатель, который бы заставлял народ не просто копить деньги, но и брать в долг. Потому что так «выгоднее«. Напомню, что именно поэтому случился банковско-ипотечный кризис в США. Всем был выгоден рост цен на недвижимость: банкам, строителям, смежникам, самим заёмщикам. А кредит был дешёвый. Все настолько обрадовались новому «вечному двигателю», что забыли о рисках, которые проявились только сейчас в колоссальных списаниях безнадёжных долгов банками, падении цен на жилую недвижимость (порядка 17%), массовых банкротствах заёмщиков. И пока никто не скажет, когда процесс остановится.

Да, в России пока мало выдано ипотечных кредитов, но монополизация рынка такова, что доступность кредита в условиях дефицита неизбежно приведёт к росту цен. Если долго внушать гражданам, что кредит выгоднее, чем накопление (а многим и внушать не надо), ничем хорошим это не закончится. Мы накормим строителей, девелоперов, банки, всевозможных агентов и брокеров, и может быть и сами успеем заработать, но когда рост цен остановится (замедлится), объём долгов станет более заметным, а кредит подорожает, вот тогда интересное настанет время.

Новая страшилка от ИГСО. Рынок жилья в России может обвалиться еще до конца 2008 года.

3 комментария

Институт глобализации и социальных движений (ИГСО) продолжает «радовать» нас прогнозами. Напомню, что в прошлый раз речь шла об «обвале всех валют».

Тема нынешнего опуса — рынок жилья.

Цитаты:

Основной причиной вызревающего падения цен на отечественном рынке жилья является продолжающееся сокращение реальных доходов населения, вызываемое инфляцией. Приближению обвала также способствуют жесткая политика банков по отношению к должникам и высокая ставка процента по кредитам. …изъятие банками жилья неплательщиков не позволит вернуть средств, затраченных на его покупку, поскольку спрос на недвижимость упадет. Вместе с тем такие меры приведут к резкому снижению цен на жилищном рынке. Сдержать этот процесс не поможет даже монопольная схема рынка.

…Дальнейшая девальвация рубля, наряду с другими валютами лишит их [средний класс] возможности регулярно осуществлять платежи.

Давайте посмотрим на факты: реальные доходы населения РФ в 2007 году выросли на 10,4%. Объём ипотечных кредитов составляет 1,9% к ВВП (по сравнению с 64,5% в США) или 116 евро на человека по сравнению с 212000 в США. (Данные ассоциации российских банков за 2007 год).

Да, растёт просрочка по кредитам, но может ли такой низкий объём дорожающей ипотеки в экономике привести к обвалу на рынке недвижимости? И ещё, я наверное что-то пропустил, но есть ли данные о резком падении реальных доходов населения после внушительного роста в 2007 году? А о девальвации рубля?

ПИФы и недвижимость

1 комментарий

Интересно, если бы все наши граждане понимали, что деньги можно вкладывать не только в банки, золото и недвижимость, сколько бы стоила недвижимость, и каков был бы уровень индекса РТС? Но понимание постепенно приходит, и эксперты уже не советуют покупать недвижимость с инвестиционными целями. В то же время, как класс активов недвижимость была и останется привлекательным объектом для инвестирования. Неоспоримым минусом покупки метров является высокий порог вхождения на рынок и стоимость сделок (порядка 5%), что снижает ликвидность рынка. В этой связи возникла идея рассмотреть варианты инвестирования в финансовые активы, которые бы давали доходность, такую же или почти такую же, как недвижимость. По сути, речь идет о финансовых суррогатах тех самых физических метров, а именно, закрытых ПИФах недвижимости (ЗПИФах). Больше