С интересом прочитал статью Виктора Минца в журнале «Финанс», подтверждающую мои догадки, почему лучше снимать квартиру, чем брать ипотечный кредит.

Статья вдохновила меня на интересное упражнение: сделать модель расчетов двух вариантов — 1) ипотека и 2) аренда квартиры и инвестирование — в электронной таблице.

В модели использованы следующие предположения:

  1. Квартира стоит 150000 долл. США, аренда — 600 долл. в месяц.
  2. Ставка по кредиту — 12% годовых. Схема аннуитетная.
  3. Предположение об инфляции: на протяжении рассматриваемого периода и квартиры, и аренда дорожают по 7% в год.
  4. В обоих вариантах сумма ежемесячных платежей одинакова: один платит банку, другой — хозяину квартиры, а оставшуюся часть средств инвестирует. Инвестиции приносят доходность на уровне 12% годовых в течение 20 лет (IMHO, весьма смелое предположение).
  5. Заёмщик имеет белую зарплату около 2000 долл. США в мес., с которой, благодаря льготе, предусмотренной законом, не удерживается подоходний налог. Эту «выгоду» (до исчерпания лимита в 1 млн. руб.) наш заёмщик инвестирует в течение первых 12 лет на тех же условиях, что и арендатор. Возврат налога в части уплаченных по ипотеке процентов для простоты расчётов я учитываю в конце срока кредита (часть процентов «вернётся» до, часть — возможно после погашения кредита).

Выводы.

Снимать действительно выгоднее, …если сравнивать с ипотекой без использования налогового вычета.

Хорошая новость: через 20 лет наш арендатор (и инвестор!) может позволить себе квартиру даже лучшую, чем покупал заёмщик. Новость не в пользу аренды: заёмщик, если воспользовался льготой по подоходнему налогу и получал возврат налога со своей «белой» зарплаты, будет на 400 с лишним тысяч долларов богаче.

При желании, можете поиграться цифрами (Скачать Buy_vs_Invest. xls, 47 Kb). Буду рад вашим комментариям!

Реклама